Duurzaamheid en grondbeleid: Onderzoek PAS bv

Duurzaamheid is niet meer weg te denken in woningbouw en in gebiedsontwikkeling. Naast de groeiende vraag onder afnemers, maken klimaatdoelstellingen de toepassing van duurzame maatregelen bij de bouw van nieuwbouw woningen evident.

Energietransitie

De Energieagenda, opgesteld door de Rijksoverheid, stelt dat Nederlandse huishoudens in 2050 vrij van aardgas zijn. Op termijn verdwijnt én de aansluitplicht én  wordt er ook geen nieuwe infrastructuur aangelegd. Koken gaat op elektriciteit en warmte wordt geleverd door restwarmte uit industrie, afvalverbranding of bijvoorbeeld door geothermie of een warmtepomp.

Om de doelstelling van 2050 te behalen, moeten nú stappen worden ondernomen. Gemeenten spelen steeds vaker met het vraagstuk of nieuw te ontwikkelen wijken  wel of niet aangesloten moeten worden op het gasnet. Uit een rondgang van Natuur & Milieu van mei 2017, blijkt dat van de nieuwbouwopgave tot 2021 (20.923 woningen) 64% wordt voorzien van een gasaansluiting.  Dit verschil tussen beleidsdoelstellingen en praktijk heeft onder andere te maken met onduidelijkheid omtrent technische mogelijkheden, maar vooral kosten en opbrengsten (en de verdeling ervan).


Onderzoeksvoorstel PAS bv
Wij hebben een onderzoeksvoorstel geschreven om de financiering, de kosten- en opbrengstenverdeling van gasloze woningbouw inzichtelijk te maken. En wij verwachten dat in de nabije toekomst de meerkosten van duurzame woningbouw direct leiden tot een hogere verkoopprijs. Anders gezegd: duurzame woningen leveren meer op dan woningen die slechts voldoen aan het huidige bouwbesluit. Het gevolg van deze ontwikkeling zou  een hogere (residuele) grondwaarde voor duurzame woningen kunnen betekenen. Ook kan het betekenen dat wanneer  deze trend verder doorzet, de residuele grondwaarde van de ‘standaard’ bouwbesluit woningen onder druk komt te staan.

Het gevolg van deze veronderstelling is dat de toegevoegde waarde van duurzame woningbouw al in een vroeg stadium wordt onderkend en verzilverd. Dat betekent dat kosten en baten van duurzame woningbouw gedurende de uitgifte van grond, bouw van de woning en tijdens gebruik worden gefaseerd en in balans zijn. De gevolgen van deze ontwikkeling op de grondprijs en daarmee op het grondprijsbeleid van gemeenten, geven gemeenten handvatten voor de implementatie van haar duurzaamheidsbeleid.

Hoe wij tot deze hypothese komen?

Meerkosten
Over het algemeen geldt dat duurzame woningbouw om meer investering vraagt dan woningen die volgens het huidige bouwbesluit zijn gebouwd. In deze discussie wordt voornamelijk gesproken over hogere stichtingskosten, kortere terugverdientijd en lagere exploitatiekosten. In verband met dit laatste onderwerp wordt steeds meer gesproken over de Total Cost of Ownership (TCO) van de woning.  Bij de TCO ligt de nadruk niet op de stichtingskosten, maar op welke onderhouds-, of energiekosten een bepaalde woning met zich mee brengt voor de eindgebruiker.

Meerwaarde
De vertaling van de meerkosten van duurzame maatregelen en de lagere exploitatiekosten, naar de meerwaarde in de verkoopprijs (VON-prijs), is nog onderbelicht. Diverse onderzoeken naar de relatie tussen duurzaam bouwen en de VON-prijs tonen aan dat de meerwaarde van duurzame maatregelen door verschillende makelaars anders wordt getaxeerd. Daarmee staat de meerwaarde niet objectief vast.

Residuele grondwaarde
Voor de (residuele) grondwaardebenadering (VON-prijs minus stichtingskosten) betekent dit dat de grondprijs wordt gedrukt. Het gevolg hiervan is dat de gemeente inkomsten misloopt en de toegevoegde waarde van de duurzame maatregelen, ‘de winst’, terecht komt bij de consument (lagere exploitatiekosten) of bij de bouwer / ontwikkelaar (reguliere winstmarge bij verkoop). Een belangrijke opgave ligt daarom in het objectiveren en kwantificeren van deze meerwaarde en een vertaalslag te maken naar het gemeentelijke grondbeleid.

Samenwerking met gemeenten
Diverse gemeenten hebben aangegeven een pilot-project aan te willen dragen als input voor het onderzoek. Met deze pilot-projecten wordt de theorie omtrent meerkosten en meerwaarde  getoetst en in de praktijk  gebracht. Door het onderzoek op deze in te steken kunnen gemeenten de kosten van het onderzoek gezamenlijk dragen en concrete tools meenemen voor het door hen ingebrachte pilotproject.

Interesse?
Er is nog plaats voor een aantal gemeenten om financieel en inhoudelijk deel te nemen aan het onderzoek. Heeft u interesse in (deelname in) het onderzoek? Neem dan contact op met Leonie Wijsman via lwi@pasbv.nl , zij kan u het volledige voorstel toesturen en toelichten.


avatar

Over de schrijver: Lars Paulussen

Lars Paulussen is Senior Adviseur Planeconomie & Gebiedsontwikkeling bij Pas BV. Dankzij zijn uitgebreide werkervaring op het gebied van vastgoedeconomie en project- en conceptontwikkeling weet hij iedere keer met innovatieve oplossingen te komen.


  • Deel dit artikel op